峰哥博客
明年起，要做好“退潮”后准备？4个动作很明显，楼市走向清晰了
经济学家任泽平曾提出影响楼市的三大因素：土地，金融，人口，三者相互联系，共同决定楼市命运，土地供应量和成交价格，金融供应量和融资成本，人口变化和住房需求，可以基本判断出楼市接下来的基础走向，楼市基础走向反过来又决定了将要出台什么政策，再根据政策对市场的干预力度，就能大致判断出最终走向了。
先看土地
土地上游是掌握财政收入的“地方管家”，2022年土地出让收入在地方综合财力中占比23.9%，相比2017年-2021年，地方财政对土地出让收入依赖程度有所降低，但仍高于2015年、2016年依赖程度水平，在地方债超过60万亿元、财政赤字6万亿元的背景之下，土地出让收入降低只会加剧地方债务攀升，所以地方城市都不愿意看到土地出让收入下滑，除非有其他渠道代替土地出让收入，但这在短期内很难实现，也就意味着接下来还是会不断卖地，换言之加大土地供应，这一点基本不会动摇，至于地价，就得随市场了，依靠国企兜底土拍不是长久之计，最终还得看民企拿到意愿。
再看金融
影响金融供应量的主要因素是杠杆率，通过杠杆率判断是否存在金融风险，如果金融风险过高，就得收紧供应量，降低杠杆率，根据诸葛数据研究中心监测的100家上市房企“三道红线”情况显示，0踩线的房企29家，踩1条线的20家，踩2条线的21家，踩3条线的30家，三道红线出台之前，监管部门提出的计划是在2023年底之前所有房企回到负债安全线（绿档）内，从目前上市房企踩线占比来看，显然还难以在今年之前回到安全性内，并且三道红线政策到目前为止并没有取消，意味着对房企而言，银行融资渠道依然处于收紧阶段，银行通过贷款流向房企的资金不会太多，即便国家降准、降息，融资成本降低，也与大部分踩线房企无缘。
最后看人口
上一年全国总人口减少85万人，出生人口为956万人，比2021年出生人口（1062万人）少106万人，根据《中国慈善家》从基层医院产妇建档推算出2023年出生人口预计不会超过800万人，出生人口下滑，人口继续负增长概率更大，人口变化呈现减少趋势，宏观住房需求量降低，微观个人住房方面呢？以2023年青岛为例，贝壳研究院统计的青岛2023年一季度人均购房年龄为37.2岁，比2020年提高2.5岁，随着房价上涨，购房年龄不断提高，换言之，房价越上涨，年轻人（30岁以前）购房占比会越小。
从土地、金融、人口对楼市影响可以看出，呈现错综复杂关系，甚至矛盾交织，地方财政依赖土地，土地供应量不会大幅缩减；房企健康率较低（负债房企占比大），能流入房地产的资金将十分有限；人口呈现负增长趋势，刚需和改善购房需求双双减少，这3个因素叠加在一起，体现出房地产供大于求、融资渠道窄、购房需求降低，如今2023年已经走完1-5月份，全国商品房成交面积与2022年同期变化并不大，明年起，或许真要做好“退潮”准备了，4个动作十分明显，未来楼市走向清晰了。
一、延长阶段性楼市优惠政策，防止楼市硬着陆
时间进入2023年后，去年5月份出台的阶段性稳楼市政策陆续到期，按照以往惯例，阶段性政策对刺激楼市具有奇效，然而现如今不少城市对阶段性稳楼市政策均有所延长，比如贵州毕节市，原本公积金“又提又贷”政策是2022年6月1日-2023年5月31日，早在2023年5月份就表示接下来将收回“又提有贷”优惠政策，现如又明确表示“又提又贷”政策延长至年底，此外，全国还有包括吉林、长沙、遵义、三明等多个城市均延长了阶段性优惠政策。
延长阶段性优惠政策的原因，是楼市依旧低迷，连基本的复苏都没有实现，今年1-4月份商品房成交面积与去年同期基本持平，如果取消上半年到期的阶段性优惠政策，那么下半年商品房成交数据或许就没有那么乐观了，甚至不排除出现楼市硬着陆现象，毕竟2022年下半年如果没有政策支持刚需和改善买房，想必已经硬着陆了，当政策依旧难以刺激楼市复苏时，若继续低迷下去，如果不出台更大力度的刺激措施，迎接楼市的或许就是硬着陆命运了。
二、限跌令有所放宽，降价卖房被默许
前段时间广东惠州一楼盘打响大幅降价第一枪，最初备案价为1.47万元/平方米，后续房企向房管局申请下调备案价在9千元/平方米，实际卖价低至7000元/平方米，相比第一次备案价相当于打4.8折，并且惠州房管局还特此回应降价属于市场行为，可谓是轰动全国楼市圈。
事实上，我国房价之所以降不下来，很多时候受到地方“限跌令”影响，比如昆山两家房企，降价促销后以“扰乱市场”为由被当地主管部门约谈，值得注意的是，我国楼市一直以来都呈现出“背道而驰”的特征：越限制房价上涨，房价反而越上涨；越限制房价下跌，房价反而越下跌，唯一区别就是涨跌快慢问题罢了。
三、专家、学者呼吁史诗级救楼市，但都没有大动作救市迹象
近段时间，不少专家、学者呼吁出台“史诗级救楼市”政策，包括财经作家吴晓波，在发表的《只有救楼市才能救内需》文章中提出4点建议：一是对房地产税和产权作出具体法律明示和安排；二是降低改善类住房贷款利率；三是降低存量房贷利率；四是全面取消限价政策；五是认真落实好“三支箭”和保交楼政策，此外，吴晓波还表示，提振低迷的市场需求，急需找到一个足够大的投资和消费水池，纵观全行业，唯有房地产能担起重任。
事实上，在此之前已有专家呼吁“救楼市”，早在2022年7月份，北大国家发展研究院院长姚洋和国家信心中心总经济师祝宝良就曾建议，应适当降低“三道红线”考核条件，保障房企资金链不出现断裂，无独有偶，央行调查统计司原司长盛松成在更早的2022年4月份便提出降低“三条红线”和“贷款集中度”考核要求，到目前为止，三道红线和银行集中度管理仍按照最初标准严格实施，更为明显的是，如今老旧小区改造接近尾声，类似于2015年货币化棚改大计划并未出现，可见接下来国家不准备对楼市出台救市大动作。
四、推动二手房入市交易和住房租赁市场发展，盘活存量住房
按理来说，新房和二手房对于地方财政而言存在轻重缓急之别，促进新房市场发展更能带动土地出让收入，然而2023年并没有对二手房进行压制，反而放宽限售条件，在全国大部分城市推动“二手房带押过户”政策，推动二手房入市交易，与此同时，还大力推动住房租赁市场发展，加大金融对住房租赁市场支持力度，要知道，二手房大量流入市场和推动住房租赁市场发展，将对新房市场形成不小挤压，进而挤压自身土地出让收入，为何国家却坚持这样做呢？而不是通过刺激需求达到去库存目的呢？
一方面过去我国经济对房地产依赖性过高，经济增长处处受到房地产牵制，需要狠下心斩断对房地产过于依赖的联系，才能降低金融风险；另一方面也是在给投资者转移投资方向机会，全国已实现不动产统一登记，明着告诉你房产税立法近在咫尺，如果还将投资重心放在房产上，未来势必捞不到半点好处。可以看出国家仍在有意化解楼市带来的金融风险，所以盘活存量住房也就不再依靠刺激需求了。
总结
综上所述，当下楼市存在的4个动作十分明显：一是防止楼市硬着陆；二是允许房价适当下跌；三是不准备出台救市大动作；四是不准备通过加杠杆去库存。这样一来楼市走向也就清晰了，首先是通过二手房、住房租赁、新房共同构建楼市新格局，让楼市进入市场公平竞争的良性环境中；其次是适当出台购房优惠政策，短期托举楼市不崩盘，防止楼市硬着陆误伤前期购房的刚需；最后是化解金融风险，从房企降杠杆开始，授人以鱼不如授人以渔，直接给房企钱还不如教房企如何在接下来的环境中生存。这样一来，未来不注重口碑、房子品质的房企，或许连生存空间也没有。
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原文地址《
明年起，要做好“退潮”后准备？4个动作很明显，楼市走向清晰了》发布于2023-6-16
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