中国“最贵”购物街，曾租金一平20万仍抢着租，如今降租也无人理

文：缪禾

说到中国房价最贵的地方，你可能会想到北京著名的王府井步行街，那里不仅租金高得令人望而却步，而且商铺的租金也让很多人望而却步。俗话说，山外有山，街外有街。事实上，中国还有一个更可怕的地方，那就是让人“高攀不起”的步行街——香港的罗素街。事实上到过香港的人都知道，罗素街是个非常火爆的地方。其实，它只是香港市区的一条小路，长度不超过300米。

十多年来，罗素街一直是世界上最昂贵的街区之一。罗素街位于香港商业中心铜锣湾，同时也是香港著名的时代广场，时尚和高端奢侈品牌云集于此。因此，罗素街已成为香港客流量最大、零售额高昂的购物街之一。根据戴德梁行的数据，罗素街曾在2009年、2012年、2013年和2018年四次问鼎全球最昂贵商铺。

香港罗素街，一条全场仅250米的小路，在2002年左右聚集了中低档位的小店、影院，像极了陈浩南会混迹的地盘。同年，57岁的蔡志明从内地正式转战香港商界。十年后，这条250米长的小路近年来被称为“世界上最贵的街道”。这条街上的商铺却以每年每平米平均租金2.1万美元的“天价”贵压全球，小的一间不足10平方米的商铺，租金甚至可能高达上百万一年。远远超过纽约第五大道和法国巴黎香榭丽舍大街。

尽管如此，罗素街的商铺仍然供不应求，因为全长只有250多米长。作为中国“最昂贵”的商业街之一，罗素街的传奇并未就此结束。罗素街曾经是一条奢华街，商家之所以选择这样一条老旧的商业街，正是因为这是穿过香港最大的时代广场的必经之路。由于时代广场的繁荣，罗素街的租金飙升，使其成为奢侈品的战场。

不过再贵的商业街，只要消费者不买单，价格自然而然就下来了，如今的罗素街，正在经历这种“痛苦的烦恼”。自从2019年年底开始，普拉达(Prada)、Bonjour、雷达、宝珀和天梭这5个品牌，在罗素街的门店都关了。自今年新冠肺炎疫情爆发以来，罗素街的价值也正在遭受挑战。虽然香港政府并未要求零售商关店歇业，但许多零售品牌和商户仍然调整了香港门店的营业市场，或者索性关闭了部分店铺。与此同时，中国内地居民居家隔离而减少了出境旅游，也使得香港零售业在第一季度的零售销售额大幅度下滑。

罗素街的平均租金在今年第一季度跌至每平方英尺2000美元，较2013年的峰值水平下降了三分之一。根据香港特别行政区政府统计处的数据，2020年第一季度香港零售额同比下降35%，为有记录以来的最大季度降幅。Colourmix也宣布关闭其罗素街的商店。连续关闭六家奢侈品店，这在以前是难以想象的事情。但现在很明显，罗素街的“造福效应”正在消失。

今年2月，意大利奢侈品牌普拉达(Prada)宣布关闭其罗素街门店。Prada于去年9月宣布将在7年租约期满后关闭这家店，关店时间原定于2020年6月。但受到新冠疫情的影响，普拉达将提前整整4个月关闭门店。这家店的所有者是香港玩具大王蔡志明，他在七年前以每年逾1亿美元(约合每月900万美元)的价格与普拉达签订了租约。但由于全球经济形势不明朗，Prada宣布将关闭门店，不再与蔡志明续约。

而这家坐地面积超1000平方米的商铺，如今是降价9成都无人问津，早已没有当初20万一平方的“意气风发”了。罗素街的租金这几年被涨得很高，很明显也有“炒作”的成分，这一次疫情让不少地区的“房价”原形毕露，罗素街作为全中国最贵的商业街，也禁不住疫情的冲击，不少处于罗素街的奢侈品牌都不再续约，选择关闭门店。而法国奢侈品牌Louis Vuitton也计划在今年晚些时间关闭位于时代广场的旗舰店，原因是其64.51万美元的月租金实在过于高昂。

据了解，许多国产品牌在关闭门店后开始攻击网络渠道。例如，西贝食品公司的Tiktok、Super Gorilla、Lululemon等在语音平台上开设了语音课程，并取得了不错的效果。奢侈品牌在中国市场也有网购渠道，比如开通中国官方网站，进入第三方平台。Burberry、Coach和Michael Kors选择了天猫，普拉达(prada)选择了寺庙图书馆。

此外，Burberry在去年底与腾讯达成合作，希望能将奢侈品消费者的线下生活和社会动态更紧密地联系起来。作为中国最贵的商业街，罗素街无法抵挡冲击。罗素街的许多奢侈品牌不再续约，选择关闭门店。尽管奢侈品牌在中国的消费渠道仍在运营，但中国消费者消费意愿低落，奢侈品牌销售依然会受到重创。

现在市场这么不景气，降低租金是无可奈何的。然而，租金下降了很多，仍然有很多空置的商店。经过仔细考虑，我们可以看到，虽然罗素街的租金已经降低了90%，但罗素街的租金仍然很高。此外，来港旅游的人数最近大幅下降，商家也不会做亏本买卖。可以肯定的是，消费者在哪里机会就在哪里，奢侈品零售的机会一定会是中国内地。

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