国家新禁令，房企真的怕了！房价全面下跌？专家：明年或许更忧伤

房地产一路顺风的时候，整个市场一片祥和景象，开发商忙着建房子、炒房客忙着买房投资、刚需忙着跟风上车。

然而，房地产市场一旦进入转折期，那就真假难辨，有人说涨、有人说跌。房地产开发商和买房人姿态万千，不知道谁的举动才能代表着市场的真实方向。

进入2020年下半年，一个新政策，搅动了整个楼市的平稳局面。楼市众生相从9月初拉开帷幕。

一、国家新禁令，万科、恒大开始行动。

在央行和住建部组织的房企座谈会上，第一次提出关于收缩房地产开发融资的“三条红线”标准。具体为：

剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

净负债率大于 100%；

现金短债比小于 1 倍。

过去，在土地和融资的双向搭配下，动辄几亿元、几十亿元的融资贷款如火如荼，这也直接造就了我国房地产独特的“高周转、高负债”发展模式，随着房地产市场进入平稳期，这种高额融资带来的风险系数也提高。

国家“三条红线”新禁令当此之时应运而生，直指房企们的融资命门。

房地产机构（规模上市房企研究课题组）研究数据表明，在80家上市研究的企业中，超过80%的房企无法全部满足“三条红线”标准，只有不到20%的房企达到了三条红线门槛。

很多房企的净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比3项指标都未能达标，甚至净负债率高达1768%，超标17倍。

这也就意味着多数房企将面临着新一轮的融资洗牌。

房企真的怕了！表现不一。

新禁令将直接导致房企融资能力降低，如何解决现金流问题，每家房企都有不同的策略，例如恒大，在禁令出台的4天内，一张“促销状”横空出世，宣布全国楼盘开始七折甩卖。根据新京报的报道，在多方促销加持下，一套100万元的房子，最后甚至可以58万元就买到手，优惠力度可谓不算小。

万科郁亮在前几日的媒体交流会上表示，“三条红线”政策影响力不亚于招拍挂！楼市的土地和金融红利期已经彻底过去了。”

这里有必要解释一下“土地招拍挂”是指城市建设用地的招标出让制度，在这项制度之前，土地是直接出让的，没有招投标环节，也就是说招投标将多家房地产企业公开竞标，进而将大大增加土地的溢价率，进而增加房企们拿地的价格高度。在招标挂之后，开发商们要想获取高额利益，则不得不通过巨额融资和土地进行互动的方式进行，因为一块地就几亿元，不是开发商能独自承担得起的。

而“三条红线”将直击融资根本，也就意味着，今后开发商即便想拿地，也不能轻易从银行巨额借贷了。所以郁亮表示，土地和金融红利过去之后，房地产企业们要学会如何管理红利。通过经营管理的方式提升利润，而非继续粗放式的土地金融发展模式。

二、为了避免降价成风，还有房企抱团“不降价”。

河南省房地产商会带头组织了50多家房地产企业的闭门会议，虽然属于闭门会议，但通过会议之后发表的文章可以看出，这些房企达成了一个共同的意见“谁也不带头降价”，因为他们一致认为，降价不利于市场平稳，会带动价格波动，即便是降价也不能完成销售额，因为买房人买涨不买跌。

这个“不降价联动”协议，发挥了多大效力？在随后的3天里，就被无情思撕碎了。郑州的2家楼盘开始大幅度降价销售，其中一家房价从4.5万元一举降至2.6万元，降幅达到50%左右，幅度不可谓不大。

难道这些降价的房企不遵守约定吗？笔者认为这是迫不得已的做法，融创孙宏斌认为，一旦房价降低超过30%，那么我都会死（房企会倒闭）。表达出了开发商对降价的担忧。但是在回款和利润面前，中小房企会毫不犹豫选择前者。

三、房价全面下跌？专家：明年的房价或许让人更忧伤！

虽然说现阶段，市场上降价的房企其实并不多，很多甚至抱团不降价，他们仍然在硬抗，但是能够扛多久呢？笔者认为估计就1-2个月了，2020年马上进入尾声，1-6月份受到“疫”事的影响，超过90%的房地产企业没有达成销售目标，多数房地产企业只完成销售计划的20%左右。销售和回款是一脉相承的事情，没有销售量就无法实现回款。

让人尴尬的问题是，房地产企业们一直奉行高周转、高负债的经营模式，现如今问题正在凸显出来。克而瑞数据显示，2020年下半年超过1500亿元债务到期，虽然很多房企新债还旧债，但在三条红线之下，借债并不那么容易了。

2021年融资缩水受控的大前提下，降价或许是唯一的解决路子。

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