峰哥博客
在高中历史课本上，有这样一节：上世纪二三十年代，美国经济大萧条期间，大量牛奶严重过剩并出现滞销，面对这种局面，为了保证利润，农场主并没有把牛奶降价销售或者送给买不起的人，而是直接倒进了密西西比河里，瞬间河水染成了白色。巧合的是，近100年之后，受“黑天鹅”事件的影响，由于市场需求不高，美国宾夕法尼亚等州再次出现了农场主把牛奶倒入下水道、池塘、农田的现象，让人唏嘘不已。
众所周知，进入2020年以来，开发商的日子并不好过，主要有3个原因：一是经历了三年多的房地产调控以后，目前楼市已经进入到了“房住不炒”的新周期，房地产高歌猛进的阶段开始进入尾声，房企普遍进入低利润阶段。二是受楼市不断降温，棚改红利逐步退热，叠加“黑天鹅”事件等因素的影响，房价上涨预期逐步转变，购房者买房意愿普遍下滑，房子难卖成为普遍现象。三是央行、银保监会多次表态要严禁资金违规流入房地产，叠加最近两年房企一直处于偿债高峰期，面对融资难、融资贵、偿债等压力，现金流成为了房企的命脉，不少房企资金链深度承压，甚至面临断裂的可能性。
尽管如此，过去这半年多里，几乎没有出现大幅降价卖房的楼盘，愿意大幅让利刚需购房者的房企更是寥寥无几，细心点还会发现，即使是在第一季度房地产进入到“冰冻期”，出现“零成交”的情况下，不少房企也是死撑、死扛、不愿降价。恰恰相反，根据人民法院公告网的数据显示，截止今年7月15日，全国已经有304家房企申请破产，平均每天达到1.6家。笔者认为，虽然申请破产的房企主要是以区域中小房企为主，但最近两年，上市房企陷入资金链风险的报道也不断出现。比如，根据新浪财经报道，某昔日千亿房企，疑似资金断裂，导致500个家庭面临无家可归的地步，遭业主集体声讨。
按照一般常人理解，对于任何商品而言，一旦出现滞销，降价无疑是提高销售的最直接方式，房子自然也不例外。试想，对房企来说，商品房销售下滑，通过采取降价的方式，无疑可以提高销售，消化库存，提高回款速度，从而缓解现金流紧张的状况，为企业生存换得生机。可是，如此浅显的道理，房企真的不明白吗？既然都明白，为何宁愿申请破产，也没有出现房价大跌的现象呢？那么，究竟是谁在“阻碍”房价下跌呢？对这些问题，众多业内人士给出了“说法”。
中国人民银行成都分行行长周晓强在接受中国房地产报采访时表示，最近这几年，通过治理以及一系列措施，过热的房地产温度已经降下来，非理性的行为也逐步趋于理性，也让市场知道了房子主要是用来住的不是用来炒的。此外，针对接下来的房价走向，他进一步表示，房价绝对不能无休止地涨下去，但房地产价格也不能大跌，它是老百姓的资产，银行的信贷资产，大跌老百姓受不了，银行也承受不了。
无独有偶，住建部原副部长仇保兴也表示，房地产泡沫的形成由来已久，中国老百姓的财富70%都在房产里，这个情况下贸然把泡沫刺破，就会造成很重要的影响。因此，他给出解决办法，通过出台消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税，逐步把房地产泡沫烫平而不是刺破，这样对于保持居民消费能力和财富存量都是很有好处的。
通过周晓强和仇保兴的观点来看，已购房群体和银行系统都不愿意看到房价下跌。其实，这个很容易理解：
对于已经购房的群体而言，房产占据了家庭财富的70%以上，一旦房价大跌，就意味着财富大幅缩水，尤其是对于刚需而言，一辈子的财富可能全部押到了房子上面，所以这是谁都不愿意看到的结果。对于银行来说，由于房价不断上涨，房贷一直被看作是最优质的资产，所以房贷占据银行的业务量比重是较高的，尤其是经过了前几年的房地产牛市后，房贷业务占据到了银行贷款业务的40%甚至更高。因此，一旦房价下跌，购房人群会迅速减少，银行贷款业务量会大幅萎缩。此外，断供比例增加，银行会产生一堆烂账，结果不仅影响银行的运营，也会影响国民经济的稳定。
关于这一点，以及针对很多购房者期待的“大跌”、“腰斩”，上海财经大学教授，原中国人民银行调查统计司司长盛松成给出了明确表示，房价短期内下跌15%，三年下跌50%，这样的下跌幅度肯定是行不通的，结果不仅伤害了国民经济，而且也影响了社会稳定。因此，他认为，房价可以小幅度下跌。其实，从根本上来看，无论是伤害国民经济，还是影响社会稳定，盛教授的观点指的依然是对老百姓，对银行等群体产生的影响。
根据以往经验，以及平日里笔者和一些房企的交流看，除了保证利润最大化，房企不愿降价的原因可概括为三点。
1、一旦降价，前期购房的老业主必然会百般阻挠，对于此类例子，大家都已经司空见惯。2、地方施政主体不愿意看到房价出现大跌，因为这不仅会扰乱房地产市场的平稳，也会影响到市场信心和土地收入。因此，过去一两年，我们看到不少城市通过出台“限跌令”或“约谈”的方式来防止房价大幅下调。比如，去年11月，马鞍石住建部发布文件称：商品房售价，不得高于备案价格，同时也不得低于备案价10%。3、避免同行陷入恶性竞争，尤其是对于同一片区同一类型的商品房来说，一家房企带头降价，其他同行就会认为你破坏了行业规矩，结果就会导致行业陷入恶性竞争，这显然也是政策不允许的。
由此可见，根据业内人士的说法，“阻碍”或“不允许”房价下跌的主要有四类人：已经购房的群体、银行、地方施政主体，以及房企同行。
既然这么多人“不允许”房价下跌，是不是意味着买房子仍旧是最好的投资手段呢？在笔者看来，作为政策性市场，要回答这个问题，就要看政策对于未来房地产市场的定调。实际上，从去年12月份的经济工作会议到今年5月份的全国大会，国家对于房地产市场的定调没有发生改变，“房住不炒”、“因城施策”、“促进房地产市场平稳健康发展”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”一直都是总基调，而且在7月25日的房地产座谈会，国家还明确表态，要“时刻紧绷房地产调控这根弦”。由此可见，平稳将会是房地产市场的长期基调。
鉴于此，“不允许”房价下跌可以分两个层面来理解：一方面，“不允许”房价下跌是不允许短时间内大跌，但可以跌小幅度下跌或平稳回落，前提是要保证国民经济的稳定和老百姓财富的稳定。另一方面，“不允许”下跌不代表允许房价大涨，是允许房价在可控和合理的范围内上涨，一旦楼市异常升温，热点城市的调控仍然会加码升级。进入7月份以来，已经有杭州、东莞、宁波、深圳、长春、南京等热点城市相继开启了新一轮调控，很显然，在房住不炒的定位下，房地产的投资价值正在被抑制。
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不过，笔者最后还是要多说一句，处在房住不炒的新周期，虽然靠买房“躺赚”的阶段慢慢过去了，但不可否认，现阶段房地产仍然是国民经济的重要支柱之一，城镇化进程也仍然还在继续，所以对于人口不断流入，新兴产业聚集、住房需求旺盛的一二线城市来说，买房依然会是保值增值的一种手段，跑赢通胀基本没有问题。但是，对于房价过度透支，人口不断流出，棚改逐步退热的“收缩型”中小城市而言，房地产几乎没有了未来。一句话概括，闭眼买房的阶段过去了。
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作者:
F_Robot，
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原文地址《
楼市现“倒牛奶”现象，房价真“不允许”下跌？业内给出“说法”》发布于2020-7-29
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