峰哥博客
作者：知了 来源：功夫财经
01
长实集团甩锅，受害者是谁？
超人李嘉诚可能不会想到，时隔一年再次成为舆论焦点，是因为成都政府部门的一纸怒喝。
9 月 23 日，一份署名“成都高新区财政金融局”的文件在网络流传：因和记黄埔地产(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，因此要禁止高新区内金融机构向该公司提供新增融资、贷款。
官方亲自盖章囤地行为，让本身就对高房价深恶痛绝的网友更加窝火，直接将李超人喷上热搜。?
紧接着，针对网络传闻，长实集团火速回应:
第1、 和黄成都现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由本集团控制。
第2、 长实集团所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。
要说长实集团的回应，也是非常鸡贼。
两个月前的7月23日长实集团才刚刚宣布，将成都南城都汇项目以约78亿的价格打包出售予禹洲集团和瑞卓置业。而和黄成都，正是该项目的开发主体。
理论上讲，现在和黄成都的确不再归属于长实集团，但在今年7月份以前，还是一家人啊。那拿地16年还有近7000套房未出售这事儿，不是你干得？
接盘方自然也不愿意被动接锅，于是禹洲集团相关人士表示：这则处罚是针对原来股东，对公司收购的项目没有影响。目前项目处于准竣工状态，对融资需求也不大，他们正在争取项目尽快入市。
那么问题来了，和黄公司出售了成都仅有项目，套现离场，已经没有融资需求；接盘的禹州地产表示禁令针对的是原股东，对自己没有影响；成都金融局在项目出售两个月后，抓了囤地典型，表了决心，赢得美名。
那么整个事件中，受害的人是谁呢？
恐怕只有那些因囤地捂盘买不到房，被迫承受更高房价的市民。
02
吃相难看，只有自己是赢家
低价拿核心位置土地，通过缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值，这是长实集团一贯的手法。
《中国经济周刊》曾做过统计，仅2005年到2013年的九年时间，李嘉诚旗下公司全部的29个地产项目就有18个未完工，有的地块甚至被囤了25年。成都南城都汇项目也不例外。
2004年，和黄公司进驻成都，一出手就是大手笔。以21.35亿元总价拿下成都高新区金融城核心位置1036.47亩的土地，创造了当时成都的地王记录。这个项目就是南城都汇，被誉为和记黄埔在成都的1号作品。
不过当年地价便宜，这块地的成交价约206万元/亩，楼面价仅为1030元/平方米。这块地位置极佳，在成都南三环的高新区，与金融城相接，放在上海相当于陆家嘴位置。
然而，南城都汇拿地16年，规划建设8期的项目只出售了6期，目前还剩近7000套房源未售。
而早在2006年4月，与南城都汇一街之隔的一块土地，以每亩640万元的价格被拍出，也就是说2006年南城都汇每亩土地已经升值430万，按1036亩总量计算，李嘉诚已经坐收40亿的土地溢价。
虽然这只是账面财富，但对善于资本运作的李嘉诚来说都不是事儿。
2006年，和记黄埔将南城都汇886亩土地抵押给当地农行、建行、中行三家银行，获得了26.21亿的抵押贷款，比购买地块的总价还多出4.86亿元，
可以理解为，李嘉诚用银行的钱零首付拍下成都金融城地王，还多套了5亿，搞定了未来几年囤地的利息。贷出的26亿，还可以用来去其他地方拍地，继续赚钱。
超人不愧是超人！
2020年，南城都汇的地价更加今非昔比，附近地块每亩售价已经高达2000万，楼面价达到了2万以上。16年时间，土地价格翻了10倍，楼面价翻了20倍，李超人赚得盆满钵满。
今年7月，长实集团终于将成都南城都汇整体出售，获利38亿港元离场。而此时卖出成都项目，也是有原因的。
2016年南城都汇出售6期，毛坯价格为每平米1.2万-1.6万，之后一直没有在推出住宅，如今该项目的二手房价格为2.3-2.7万。也就是说，未售的7、8期新房售价应在3万左右。
但是随着近几年调控的收紧，各地都有限价，而且南城都汇项目拿地时间太早，备案价批到3万几乎不可能，甚至当地有传言称只能批到1万出头。因此虽然7.8期虽然几乎是现房，却一直没有推出。
既然自己卖房不划算，不如整体出售，不仅规避了限价政策，而且能够提前套现离场。有不少人可能会觉得这是一个愿打一个愿挨，如果无利可图，也不会有人接盘。
的确，南城都汇位置极佳，而且如今成都几乎没有这样好地段的土地了。周边又有地铁、顶级学区的加持，一直很受热捧。又因为是收购项目，成本被大大提升，接盘方可以申请更高的备案价。
据接盘的禹州地产透露，如今项目7、8期已基本封顶，住宅单位精装修升级后即可推向市场，预计今年可部分进行预售，明年能有确认收入。
这桩收购，看起来是双赢。但是与拿地16年躺赚几十亿的李嘉诚而言，禹州地产只是赚个辛苦钱，还要费心思通过精装修提高溢价。
于成都政府而言，16年前把地卖给李嘉诚也是寄予厚望，是希望对方能够打造“一个全新的香港城”，带动南部新城的发展。
然而李嘉诚显然只想做的是第一个拿地，最后一个开发的人。拿地时周边没有人气，没有配套，等政府把地铁、学校修建起来，等其他开发商把配套做起来，原来的土地大大升值，李嘉诚坐享其成，购房者成为最后的接盘者。
更讽刺的是，这次长实出售成都项目后，只对成都公司员工的补偿做了口头通知，引发了内部的维权。
这样的生意里，其他人都是输家，只有李嘉诚赢得大头。不知大家此刻再重温李嘉诚“让别人多赚2分利”的故事，是否觉得讽刺？
03
囤地多年，为何管不了？
看到这里，有人会疑惑，这么明目张胆的囤地行为，没有办法管吗？
其实早在90年代，我国《闲置土地处置办法》中就规定
对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。
但是规定不够细致，有漏洞可钻。安排几辆挖掘机去工地装装样子，你也不能说我没动工。而且那些年李嘉诚在内地声望很高，是投资大户，地方政府也很给这位“爱国商人”的面子，对此也是睁一只眼闭一只眼。即使被处罚，损失也很小。
1999年，李嘉诚旗下公司拿下东莞海逸豪庭的地块，这个项目面积高达7000亩，被誉为亚洲最大高尔夫别墅群。
但是拿地之后一直没有开发，闲置近8年后后，地方政府实在看不下去，开出7915万土地闲置费的罚单。与8年时间土地几十亿的增值相比，8000万的罚款只是九牛一毛。
所以即使收到罚单，海逸豪庭也没有加快开发，拿地15年后的2014年，开发进度才刚刚过半。
为了打击囤地行为，国家在2012年对相关法律做了更加细致的规定：
已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
不过上有政策，下有对策。这些也难不倒有丰富规避法律经验的和黄公司。
比如你要求三分之一的土地开工，那我剩下的三分之二可以龟速开发。比如此次成都南城都汇7、8期在建工在2017年和今年4月疑似突发大火，导致工期延迟，被市场称为“技术性捂盘”。
最好，我们是否应该认真反思，抓紧时间堵上这些法律漏洞？
04
海外损失惨重，重返内地会成功吗？
2013年开始，一直表示看好祖国发展前景的李嘉诚，大量抛售内地和香港项目，套现1700多亿，在内地及香港资产占比仅剩一成。同时在欧洲进行大规模投资，涉及资金超过1400亿港元，资产占比超过5成。
而在英国的总资产高达4000亿港元，遍布港口码头、天然气、医疗、酒吧等行业，被外界称为“买下了半个英国”。
不过受英国脱欧和疫情的影响，李嘉诚在英国的投资损失惨重。根据财报显示：今年上半年长实集团盈利约57亿人民币，同比减少57.96%。被其寄予厚望的英国酒吧业务亏掉19个亿，集团地产收益主要靠内地业绩支撑。
在今年2月份福布斯发布的香港50大富豪排行榜，蝉联21年首富的李嘉诚家族首次跌至第二。
在英国受挫后，很久没有投资国内市场的李嘉诚家族突然动作频频。
2019年年底出资24亿人民币参与收购上海浦东三林印象城；2020年初宣布将和国家电力旗下的吉电股份组建合营公司，出资越10亿。这两起事件被视为李嘉诚家族重返内地的信号。
只是，经历了“逃跑”、”摘瓜”诸多风波后，李嘉诚在内地能否还能向20年前那样备受推崇呢？
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作者:
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原文地址《
获利38亿！捂地16年，近7000套房未出售！李嘉诚吃相未免太难看》发布于2020-9-27
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